[경제] 전세사기 유형 예방법, 전세 전 임대인 정보 조회 제도 확인, 전세사기 예방 안전계약시 챙길 사항 완벽 가이드

들어가며

전세 계약은 많은 사람들에게 큰 재정적 부담을 안기는 중요한 결정입니다. 특히 최근 전세사기 피해 사례가 늘어나면서, 계약 전 철저한 준비와 확인이 필수로 자리 잡았습니다. 2025년 5월 27일부터 시행된 임대인 정보 조회 제도는 전세사기 예방을 위한 강력한 도구로, 세입자가 임대인의 신뢰도를 사전에 확인할 수 있도록 돕습니다. 이 글에서는 전세사기 이력 확인 방법과 임대인 정보 조회 제도를 활용한 피해 예방 팁을 검색 엔진이 좋아하는 형식으로 상세히 안내드리겠습니다.

전세사기

전세사기는 임대인이 세입자의 보증금을 반환하지 않거나, 허위 계약을 통해 보증금을 가로채는 불법 행위를 말합니다. 대표적인 유형은 다음과 같습니다

깡통전세

매매가와 전세가가 비슷하거나 전세가가 더 높은 주택으로, 보증금 반환 가능성이 낮음.

이중계약

동일 주택에 여러 세입자와 계약을 체결해 보증금을 편취.

신탁사기

신탁사 소유 주택을 임대인이 세입자에게 속여 계약 체결.

불법건축물

무허가 또는 불법 개조 주택을 임대해 보증금 반환 불가.

이러한 피해를 예방하려면 계약 전 임대인의 신뢰도와 주택의 법적 상태를 철저히 확인해야 합니다.

임대인 정보 조회 제도

2025년 5월 27일부터 시행된 임대인 정보 조회 제도는 주택도시기금법 개정에 따라 도입된 제도로, 세입자가 전세 계약 전 임대인의 주요 정보를 확인할 수 있도록 지원합니다. 이 제도는 전세사기 피해를 줄이고 부동산 시장의 투명성을 높이는 데 목적이 있습니다.

과거에는 임대인의 동의가 필요했지만, 이제 공인중개사를 통해 계약 의사를 확인하면 동의 없이 조회 가능합니다. 다주택자 여부, 전세금 반환보증 사고 이력, 체납 정보 등을 포함하며 안심전세 앱 또는 HUG 지사 방문으로 간편하게 조회 가능합니다. 조회 가능한 정보는 임대인의 다주택자 여부로 임대인이 보유한 주택 수와 전세금 반환보증 가입 주택 수 등입니다. 

과거 보증금 미반환 사례 여부. 체납 정보: 국세 또는 지방세 체납 여부 확인이 가능하며 HUG 및 HF 보증 가입 금지 여부 역시 가능합니다. 이는 보증기관에서 거래가 제한된 임대인 여부를 의미하죠. 임대인이 등록임대사업자인지, 보증 가입 의무 이행 여부. 이 정보들은 임대인의 신뢰도를 판단하는 데 중요한 단서가 됩니다.

전세사기 이력 확인 방법

전세사기 피해를 예방하려면 임대인 정보 조회 제도와 함께 추가적인 확인 절차를 병행해야 합니다. 아래는 단계별 확인 방법입니다.

안심전세 앱으로 비대면 조회 방법

안심전세 앱을 다운로드한 후, 임대인 정보 조회 메뉴에서 계약 의사를 확인한 공인중개사의 확인서를 제출. 장점: 비대면으로 간편하게 조회 가능, 등기부등본 열람 시 2년 6개월간 등기 변동 알림 무료 제공. 비용: 등기부등본 열람 시 1,000원, 건축물관리대장은 무료. 팁: 앱 내 전세사기 예방 셀프 체크리스트와 무료 법률 상담도 활용하세요.

HUG 지사 방문 조회 방법

공인중개사의 확인서를 지참하고 가까운 HUG 지사를 방문해 임대인 정보 조회 신청. 문의처: 부산광역시 남구 문현금융로 40, 부산국제금융센터 11층 채권관리실 (☎ 051-955-5816). 주의사항: 임대인 정보로 특정인의 명예를 훼손하면 법적 책임이 발생할 수 있으니 주의.

상습 채무불이행자 조회 방법

HUG 또는 국토교통부 홈페이지에서 상습 채무불이행자 명단 확인. 대상: HUG가 보증 채무를 이행해 구상채권액이 2억 원 이상인 임대인. 참고: 상습 채무불이행자는 주택도시기금법 제34조의5에 따라 공개됩니다.

등기부등본 및 건축물대장 확인

등기부등본: 소유자, 근저당권, 가압류 등 권리관계 확인. 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 무인민원발급기 이용. 건축물대장: 불법·무허가 건축물 여부 확인. 정부24(www.gov.kr) 또는 주민센터 방문. 팁: 계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 전, 입주 후 총 4번 확인 권장.

세금 체납 확인 방법

임대인의 국세 완납증명서(홈택스) 또는 지방세 납세증명서(위택스) 요청. 2023년 4월부터 계약 후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 열람 가능. 중요성: 체납 세금은 보증금보다 우선 변제되므로 반드시 확인.

전세보증금 반환보증 가입 방법

HUG, HF, SGI 보증보험에 가입. 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 반환. 주의사항: 계약 후 임차 기간 절반이 지나면 가입 불가. 우선변제권 유지 필수. 팁: 등록임대사업자 주택은 보증 가입 의무 대상이므로 확인.

전세사기 예방을 위한 추가 팁

1) 적정 전세가율 확인 전세가가 매매가의 80% 이상이면 깡통전세 의심. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 또는 안심전세 앱으로 시세 확인. 인근 공인중개사 방문으로 지역 시세 파악.

2) 임대인 신분 확인 등기부등본의 소유자와 계약자가 동일한지 신분증(주민등록증: ARS 1382, 운전면허증: www.efine.go.kr)으로 확인. 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 필수.

3) 공인중개사 신뢰도 확인 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 중개사 등록 및 정상 영업 여부 확인. 중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임 증서 요청.

4) 주택임대차 표준계약서 사용 표준계약서는 확정일자 부여, 미납 세금 확인 등 분쟁 예방에 유용. 특약 추가: “계약 후 잔금 지급 다음 날까지 근저당 설정 금지” 등.

5) 대항력 확보 전입신고(주민등록법 제11조)와 확정일자 부여로 대항력 확보. 확정일자는 주민센터, 등기소, 또는 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 신청. 계약 후 30일 이내 임대차 신고 필수(보증금 6천만 원 초과 시).

6) 전문가 상담 전월세종합지원센터(☎ 02-2133-1200, 서소문별관 1동)에서 무료 법률 상담 제공. 세이프홈즈(www.safehomes.kr) 또는 전세위키 서비스로 피해 대응 정보 확인.

전세사기 피해 시 대처 방법

만약 전세사기 피해를 당했다면, 아래 절차를 따라 신속히 대응하세요

피해 신고: HUG 전세피해지원센터(☎ 051-955-5816) 방문. 

피해자 결정 신청: 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 피해주택 소재지 자치구에서 신청. 

필수 서류: 신분증, 임대차계약서, 확정일자 증명 등. 

법률 지원: 경기도 무료법률상담실(☎ 031-120) 또는 안심전세 앱 내 1:1 상담 활용. 

금융 지원: 전세피해확인서 발급 후 저리 기금 대출(1~2%대) 신청. 

심리 상담: HUG 전세피해지원센터에서 심리 상담 제공.

마무리

전세사기는 철저한 사전 준비로 예방할 수 있습니다. 임대인 정보 조회 제도를 활용해 다주택자 여부, 사고 이력, 체납 정보를 확인하고, 등기부등본, 건축물대장, 세금 체납 여부를 꼼꼼히 점검하세요. 안심전세 앱과 HUG의 지원을 적극 활용하며, 전세보증금 반환보증 가입으로 추가 안전망을 확보하세요. 안전한 전세 계약으로 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다.

전세사기